정부 '부동산 공시가격 현실화' 방안 공개(feat. 세금부담?, 부동산 안정?)

안녕하세요.

 

최근 정부는 '부동산 공시 가격 현실화' 계획 수립 공청회를 열어, 최근 높아진 부동산 가격 대비 공시 가격의 괴리가 심해 반영률을 높이는 방안에 대해 논의하였습니다. 왜 정부에서는 공시 가격을 현실화시키려고 할까요?

 

 

그럼 오늘은 공시가격을 올리게 되면 우리들에게 어떤 영향을 줄 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

공시 가격이란?

 

부동산의 가격은 '시세'와 '공시 가격'으로 구분됩니다. 시세는 실제로 부동산이 거래되는 가격을 이야기하고 공시가격은 정부(국토부)가 공시하는 가격을 말합니다. 여기서 공시 가격은 종합부동산세, 재산세 등 각종 세금 부과 기준은 물론 건강보험료, 기초연금 등 사회복지제도에도 사용되는 지표입니다.

 

따라서 본인이 거래한 부동산의 실거래 가격이 아닌 '공시 가격'을 기준으로 세금을 걷습니다!

 

공시가격 현실화 방안

 

국토부에 따르면 현재 부동산 공시 가격은 시세의 50~70% 수준에 불과하다고 밝혔습니다. 올해 1월 기준 현실화 율은 토지가 65.5%, 공동주택이 69%, 단독주택이 53.6% 등으로 시세와의 괴리가 매우 심한 것을 알 수 있습니다. 

 

 

국토부가 제시한 방안은 총 3가지입니다.

 

1안 : 현실화율 80%

 

현실화율 80%를 적용하는 1안은 5년 내에 현실화율을 7~12% 포인트씩 상향하는 방식입니다. 주택 유형별로는 공동주택이 5년, 단독주택이 10년 토지 5년으로 단계적으로 추진할 예정입니다. 

 

 

2안 : 현실화율 90%

 

현재 가장 유력하게 논의 중인 것이 바로 2 안 압니다. 5~10년에 걸쳐 연 3% 포인트씩 높이는 계획입니다. 유형별로 공동주택이 10년, 단독주택이 15년, 토지가 8년입니다.

 

이 안에 따르면 시세 9억 원 미만 아파트는 10년 후인 2030년 시세의 90%까지 공시 가격이 높아집니다. 지금은 공시가격이 시세의 68.1% 수준입니다. 9~15억 아파트의 경우(69.2%)는 7년에 걸쳐 연평균 3% 포인트씩 공시가격이 올라 2027년 90%가 됩니다. 15억 이상(75.3%)은 5년 후인 2025년 90%가 됩니다.

 

3안 : 현실화율 100%

 

9~15년에 걸쳐 매년 2.5~2.7% 포인트 씩 현실화율을 높이는 장기 계획입니다. 유형별로는 공동주택이 15년, 단독주택이 20년, 토지가 12년입니다.

 

시세에 따라 반영률이 달라지기 때문에 형평성 논란이 불거지는 것에 대해서는 보유세나 건강보험료 등을 부담할 수 있는 능력을 고려해 가격대별로 현실화율 속도를 조절할 것이라고 밝혔습니다.

 

현실화율 90% 반영 예시

 

반포 아크로리버파크

반포동 아크로리버파크 84m^2를 보유한 사람의 경우 

 

 

- 공시 가격 : 21억 7천500만 원

- 실거래 가격 : 30억

- 2020년 보유세(재산세 + 종부세) = 1,326만 원

- 2025년 보유세 = 3,933만 원으로 5년 만에 약 2,600만 원이 상승합니다.

 

반포동 아크로리버파크 년도별 보유세 예시

 

공시지가 상승은 재산세와 종부세 증가와 직결되는 문제이므로 고가 주택을 보유하거나 다주택자들의 세금 부담이 늘게 되어 보유세 부담을 회피하기 위한 매도를 유도하고 집값 안정에 기여할 수 있는 것은 긍정적인 점입니다.

 

사실 공시지가의 상승은 앞서 이야기했듯이 보유세뿐만 아니라 건강보험료, 국민연금 등 사회 보험료도 동시에 오릅니다. 이로 인해 각종 복지정책의 기준값이 되는 건보료의 상승 때문에 기존에 복지정책의 수급자로서의 자격이 박탈될 수 있는 가능성도 있습니다.

 

또한 실거주할 집 한 채 밖에 없는 사회 취약계층이나 저소득층의 세부담도 커져 피해를 볼 수도 있습니다.

 

마지막으로 이런 세금의 증가는 오히려 전/월세의 상승을 더욱 부축일 수 있다는 점입니다. 집주인의 세금 부담을 오히려 월세 인상 등으로 인해 세입자들에게 고스란히 피해로 전가될 수 있기 때문입니다.

 

오늘은 국토부에서 제시한 부동산 공시 가격 현실화 방안에 대해 알아보았습니다. 몇몇 전문가는 이 대책이 부동산 시장 안정보다는 세수 증가에 초점이 맞추어져 있다고 비판하였습니다. 부디 공청회에서 여러 의견들이 나와 보완하여 시장에 좋은 영향을 끼쳤으면 하는 바람입니다.